Сдаёте квартиру или помещение как частное лицо? Узнайте, как правильно рассчитаться по аренде в 2026 году — рычałт, пороги, сроки и новые требования к учёту.
Частная аренда остаётся одной из наиболее популярных форм дополнительного дохода среди поляков и одновременно одним из самых частых источников налоговых ошибок. С 2023 года законодатель закрыл возможность расчёта аренды на общих условиях — единственной допустимой формой налогообложения для физических лиц, не ведущих хозяйственной деятельности, является рычałт от учитываемых доходов. В 2026 году к этой картине добавляется новое обязательство в виде JPK_RYCZ, которое меняет порядок ведения учёта. В этой статье мы объясняем, как шаг за шагом рассчитаться по частной аренде, чтобы избежать дорогостоящих ошибок.
Доходы от частной аренды облагаются рычałтом по двум ставкам: • 8,5% — для доходов до 100 000 злотых в год • 12,5% — для суммы, превышающей 100 000 злотых в год Важно подчеркнуть, что порог 100 000 злотых касается совокупных доходов от аренды, полученных налогоплательщиком в данном календарном году. Если вы сдаёте несколько объектов недвижимости, доходы от них суммируются. Существенно и то, что рычałт рассчитывается от дохода-брутто, а не от прибыли, что означает отсутствие возможности вычета расходов, таких как ремонт, проценты по кредиту или амортизация. Для многих арендодателей это означает более простой учёт, однако требует тщательного мониторинга суммы поступлений в течение всего года.
Налогоплательщики, рассчитывающиеся по аренде в форме рычałту, имеют две возможности уплаты налога: 1. Ежемесячно — аванс необходимо внести до 20-го числа месяца, следующего за месяцем получения дохода. 2. Ежеквартально — вариант доступен, если доходы за предыдущий год не превысили эквивалента 240 000 евро; аванс вносится до 20-го числа после окончания квартала. Аванс перечисляется на индивидуальный налоговый микросчёт налогоплательщика. Годовая декларация PIT-28 подаётся до 30 апреля года, следующего за налоговым годом, — этот же срок действует в 2026 году. Несоблюдение сроков грозит пенями за просрочку, поэтому рекомендуется настроить напоминания или доверить контроль сроков бухгалтерскому бюро.
С 2026 года налогоплательщики, облагаемые рычałтом от учитываемых доходов, — в том числе частные арендодатели — обязаны вести учёт доходов в электронной форме, соответствующей структуре JPK_RYCZ. Этот файл содержит подробные данные о каждом доходе: дату получения, сумму, ставку рычałту и данные контрагента. JPK_RYCZ направляется в Krajowa Administracja Skarbowa вместе с декларацией PIT-28 либо по требованию налогового органа в ходе проверки. Ошибки в структуре файла или неполные данные могут повлечь за собой вызов для подачи корректировки, а в крайних случаях — санкции. Важно обеспечить правильность учёта с первого месяца налогового года, поскольку корректировка данных за несколько прошедших месяцев бывает весьма трудоёмкой.
Хорошая новость для арендодателей: доходы от частной аренды (вне рамок хозяйственной деятельности) не облагаются взносом на медицинское страхование в ZUS. Обязанность его уплаты возникает лишь в том случае, если аренда будет квалифицирована как хозяйственная деятельность — что налоговый орган вправе сделать, если аренда носит организованный, непрерывный и коммерческий характер в значительных масштабах. Граница между частной арендой и арендой в рамках хозяйственной деятельности нередко размыта, особенно при сдаче нескольких объектов или краткосрочной аренде (например, через платформы бронирования). В случае сомнений рекомендуется получить индивидуальное налоговое разъяснение или проконсультироваться с налоговым советником — неверная квалификация может повлечь задолженности в ZUS за несколько лет назад.
Как долгосрочная аренда (например, на учебный год, многолетний договор), так и краткосрочная (посуточно, понедельно, туристическая аренда) могут облагаться рычałтом 8,5%/12,5% — при условии, что они остаются в сфере частной аренды, а не хозяйственной деятельности. Ключевые практические различия: • Документирование доходов — при краткосрочной аренде поступления более часты и рассредоточены, что требует более тщательного учёта для JPK_RYCZ. • Риск переквалификации — налоговые органы всё чаще анализируют краткосрочную аренду на предмет признаков хозяйственной деятельности. • VAT — при оказании услуг по размещению (PKWiU 55) может возникнуть обязанность регистрации по VAT, если оборот превысит лимит освобождения. В обоих случаях ключевым является ведение добросовестного учёта и своевременное исполнение обязательств.
На практике бухгалтерские бюро наиболее часто сталкиваются со следующими ошибками налогоплательщиков, рассчитывающихся по частной аренде: • Несообщение о выборе рычałту — несмотря на то что с 2023 года рычałт является единственной формой налогообложения, формальный выбор ежеквартального способа уплаты требует письменного заявления. • Неправильное суммирование доходов супругов — каждый из супругов рассчитывается по своим доходам отдельно, если только объект недвижимости не находится в совместной собственности, — в таком случае доход делится поровну. • Пропуск дохода от залога — возвратный залог не является доходом, однако залог, зачтённый в счёт арендной платы, — является. • Отсутствие учёта, соответствующего JPK_RYCZ — ведение заметок в Excel, не соответствующем структуре KAS, не отвечает требованиям 2026 года. Регулярная проверка расчётов профессиональным бухгалтерским бюро позволяет выявить нарушения прежде, чем это сделает urząd skarbowy.
Частная аренда в 2026 году — это сочетание относительно простой рычałтовой ставки с растущими требованиями к учёту, прежде всего JPK_RYCZ. Правильный расчёт требует отслеживания порогов доходов, сроков авансов и правил документирования каждого платежа от арендатора. Если вы сдаёте недвижимость и хотите быть уверены, что ваши расчёты соответствуют действующему законодательству, свяжитесь с бухгалтерским бюро Danexis — тел. +48 780 760 666 или kontakt@danexis.pl. Мы с удовольствием подберём подходящее решение для вашей ситуации.