Здаєте квартиру або приміщення як приватна особа? Дізнайтеся, як правильно розрахуватися за оренду у 2026 році — єдиний податок, пороги, терміни та нові обов'язки з обліку.
Приватна оренда залишається однією з найпопулярніших форм додаткового доходу серед поляків, а водночас — одним із найчастіших джерел податкових помилок. З 2023 року законодавець закрив можливість оподаткування оренди на загальних засадах — єдино допустимою формою оподаткування для фізичних осіб, які не провадять господарської діяльності, є єдиний податок з зареєстрованих доходів (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych). У 2026 році до цієї картини додається новий обов'язок — JPK_RYCZ, який змінює спосіб ведення обліку. У цій статті пояснюємо, як крок за кроком розрахуватися за приватну оренду, щоб уникнути дорогих помилок.
Доходи від приватної оренди оподатковуються єдиним податком за двома ставками: • 8,5% — для доходів до 100 000 зл на рік • 12,5% — для перевищення понад 100 000 зл на рік Варто підкреслити, що поріг 100 000 зл стосується сукупних доходів від оренди, отриманих платником податків у даному календарному році. Якщо ви здаєте кілька об'єктів нерухомості, доходи від них підсумовуються. Важливо: єдиний податок нараховується від доходу, а не від прибутку, що означає неможливість вирахування витрат — таких як ремонт, відсотки за кредитом чи амортизація. Для багатьох орендодавців це означає простіший облік, але вимагає ретельного моніторингу суми надходжень протягом усього року.
Платники податків, які розраховуються за оренду єдиним податком, мають дві можливості сплати: 1. Щомісячно — аванс необхідно сплатити до 20-го числа місяця, наступного за місяцем отримання доходу. 2. Щоквартально — варіант доступний, якщо доходи за попередній рік не перевищили еквівалента 240 000 євро; аванс сплачується до 20-го числа після закінчення кварталу. Аванс сплачується на індивідуальний податковий мікрорахунок платника. Річна декларація PIT-28 подається до 30 квітня року, наступного за податковим роком — той самий термін діє у 2026 році. Недотримання термінів загрожує нарахуванням пені за прострочення, тому варто налаштувати нагадування або доручити контроль термінів бухгалтерському бюро.
З 2026 року платники податків, які сплачують єдиний податок з зареєстрованих доходів, — у тому числі приватні орендодавці, — зобов'язані вести облік доходів в електронній формі відповідно до структури JPK_RYCZ. Цей файл містить детальні дані про кожен дохід: дату отримання, суму, ставку єдиного податку та дані контрагента. JPK_RYCZ надсилається до Krajowej Administracji Skarbowej разом із декларацією PIT-28 або на вимогу податкового органу під час перевірки. Помилки у структурі файлу або неповні дані можуть призвести до виклику для внесення виправлень, а в крайніх випадках — до санкцій. Варто подбати про коректність обліку з першого місяця податкового року, оскільки коригування за кілька місяців назад буває трудомістким.
Хороша новина для орендодавців: доходи від приватної оренди (поза межами господарської діяльності) не підлягають сплаті внеску на медичне страхування до ZUS. Обов'язок його сплати виникає лише тоді, коли оренда буде кваліфікована як господарська діяльність — що податковий орган може зробити, якщо оренда має організований, безперервний і прибутковий характер у більшому масштабі. Межа між приватною орендою та орендою в рамках господарської діяльності буває нечіткою, особливо при здачі кількох приміщень або короткостроковій оренді (наприклад, через бронювальні платформи). У разі сумнівів варто отримати індивідуальне податкове роз'яснення або проконсультуватися з радником — неправильна кваліфікація може призвести до заборгованості перед ZUS за кілька років назад.
Як довгострокова оренда (наприклад, навчальний рік, багаторічний договір), так і короткострокова (доби, тижні, туристична оренда) можуть оподатковуватися єдиним податком 8,5%/12,5% — за умови, що вони залишаються у сфері приватної оренди, а не господарської діяльності. Ключові практичні відмінності: • Документування доходів — при короткостроковій оренді надходження є частішими та більш розрізненими, що вимагає ретельнішого обліку для JPK_RYCZ. • Ризик перекваліфікації — податкові органи дедалі частіше перевіряють короткострокову оренду на предмет ознак господарської діяльності. • VAT — при наданні послуг розміщення (PKWiU 55) може виникнути обов'язок реєстрації платником VAT, якщо оборот перевищить ліміт звільнення. В обох випадках ключем є ведення ретельного обліку та своєчасне виконання зобов'язань.
На практиці бухгалтерських бюро найчастіше зустрічаються такі помилки платників податків, які розраховуються за приватну оренду: • Незаявлення вибору єдиного податку — хоча з 2023 року єдиний податок є єдиною формою оподаткування, формальний вибір квартального способу сплати потребує письмової заяви. • Неправильне підсумовування доходів подружжя — кожен із подружжя розраховується за своїми доходами окремо, якщо тільки нерухомість не перебуває у спільній власності, тоді дохід ділиться порівну. • Пропуск доходу із застави — поворотна застава не є доходом, але застава, зарахована в рахунок орендної плати, вже є доходом. • Відсутність обліку відповідно до JPK_RYCZ — ведення нотаток у Excel, що не відповідає структурі KAS, не задовольняє вимог 2026 року. Регулярна перевірка розрахунків професійним бухгалтерським бюро дозволяє виявити порушення до того, як це зробить податкова інспекція.
Приватна оренда у 2026 році — це поєднання відносно простої ставки єдиного податку зі зростаючими вимогами до обліку, передусім JPK_RYCZ. Правильне розрахування вимагає відстеження порогів доходів, термінів авансових платежів та правил документування кожного надходження від орендаря. Якщо ви здаєте нерухомість і хочете бути впевнені, що ваші розрахунки відповідають чинному законодавству, зверніться до бухгалтерського бюро Danexis — тел. +48 780 760 666 або kontakt@danexis.pl. Ми з радістю підберемо відповідне рішення для вашої ситуації.